最近大家提起前滩就一件事，暴跌。

低于13万的成交越来越多，跌幅领跑全市。

01

前滩一房单价曾经超过20万，2021年1月份东方悦耀就有51平卖到1025万。

今年4月份就降到了760万，4月份后同户型就没成交了。

按4月份算，跌幅高达35%。

4月份后市场下行，降到现在数字会更夸张。

降到这种程度，一些投资前滩的客户已经赚不到钱。

2020年尚峰名邸开盘时，47平一房高区房源单价超过12.6万，总价高达600万。

就这价格认筹率还超过1200%，全上海投资客排队抢房，甚至不少人加价求购。

现在能卖多少钱呢？

今年9月份成交一套47平一房，总价685万。看似赚了80万，算上利息还算赚钱吗？

3年收益率只有13%，随便投个理财就够了。

市场热度，真不等于赚钱。

讲到这你应该发现了，但凡说前滩暴跌，都是拿一房说事儿。

正经的三房、四房还是稳如老狗，几乎没跌。

没跌就没热度，就没人讲他。

今年8月份，三湘印象名邸成交一套215平大户型，总价高达5300万，单价达到25万。

10月份，浦江海德成交一套174平三房，总价达到3200万，单价超过18万。

晶耀名邸一期一套154平四房也卖到了3000万，单价高达19.48万（税费各付，实际略低）。

即使是中等户型房价也很稳，比如中粮前滩海景壹号，10月成交的118平三房总价高达2000万。

这个价格比2020年初高出45%以上。

所以大家讲前滩楼市时，最好提前说好是哪个前滩。

一房两房小户型的前滩，与三房四房大户型的前滩，完全是两个独立市场。

同区域、同房龄甚至同小区，分化如此严重，给了我们一个深刻的教训。

选房时，要认真分析竞品结构。

02

环二曾经diss过前滩，后来又推荐几个客户去买，正是因为发现了前滩这个矛盾。

实际上环线客户，在前滩买正规三房、四房的，这一波下行压力顶住了。

表现领先上海，比同价位的联洋区域比好很多。

一房暴跌在预期内，因为客群结构出了大问题。

前滩一房对标的是学区老破小，竞品实在太多而且遭受了暴击。

前滩一房很多，占比达到三分之一。

但是这些一房，总体不太宜居，动辄47平、51平，一直被diss成“鸽子笼”。

如果价格低还好，房子小点就小点。

前滩一房价格600万以上，有这个预算接受不了“鸽子笼”。

其实仔细想想，前滩一房没有对应客群。

600万预算刚需，大部分需要两房起；

600万预算养老，不会凑学区的热闹。

之前网上有个提问：600万预算给爸妈养老是买在顾村两房还是前滩一房？

网友纷纷回怼：买前滩鸽子笼那是养老么，那是打着养老的旗号投资。

所以前滩一房投资比重很高，大概有两个想法：

其一，纯投资。上海一梯队学区单价超过10万、15很正常，比如梅园、潍坊区域。

不过那些区域都是老破小，相比之下，前滩房子更新有些优势。

第二，挂户口读书。与其老破小挂户口，不如入手新房。

悖论就出现在这里。

既然是投资，既然都是出租，新房二手房又有多大区别？

同样是挂户口不去住，新房和老破小有什么区别？

600万预算，经过时间检验的名校浦东福外、浦西静教院可以随便选，为什么要选一个新学校？

而且学区房遭受暴击，近一年全面下跌，那前滩还能顶得住？

总结来看，前滩一房对标学区老破小，学区老破小现在不稀缺，而且价值不断下跌，前滩自然涨不动。

03

为什么前滩三房、四房又很坚挺？

因为前滩三房、四房，是真正的中央活动区的次新房，对标的是上海顶级的中产社区。

大家必须承认，前滩并不是富人区。

前滩整体以中小户型为主，三房总价2000-2500万居多，明显比其他豪宅区低了一档。

前滩重点超越对象陆家嘴区域，房龄新一些的滨江凯旋门，三房需要4500万起。

北滨江定位略低，连中央活动区都没划入，三房起价也要3000万。

2000万左右预算又要次新房，只能看一下瑞虹新城、东外滩，这两个地段未必就比前滩价值高多少。

浦东2000多万预算，现在连仁恒公园世纪的三房都买不到。

如果不看前滩，2000多万三房能选择的是联洋、源深这样的二级地段。

联洋、源深的居住氛围固然不错，房龄偏老、车位不足的缺点却越来越痛。

如果你的目标是次新房，就只能走出内环，看看北蔡大华的14街区、宝华海尚郡领。

与北蔡比，前滩自然挺直了腰杆。

所以说如果只看地段价值，前滩基本持平联洋。只是凭借房龄优势，总价区间上看齐或者超过联洋。

总结下来，前滩给大家提供了一种选择，一种既想跻身一级地段，预算又不够的额外选择。

想买徐汇滨江、陆家嘴，预算又不够；古北、中山公园、联洋预算够，却又都是“老龄社区”。

那怎么办？去前滩吧。

这波市场下行，除了联洋其他中产社区基本都顶住了。

大宁、古美、北蔡大华、徐家汇等等，可能微降10-15%，整体称不上暴跌。

大家同档地段，或者前滩还略高，前滩自然就顶住了压力。

而且前滩3房、4房本来泡沫就不大，晶耀名邸、晶萃名邸、华唐名邸正规三房，本来就16万左右，这个价格放在上海中环内并不过分。

大宁、徐汇中环内单价15万的成交不在少数，前滩作为CAZ、四轨交、双学区，有点溢价也算正常。

04

环二一直跟大家讲，看房子你永远看不准，应该看的是人。

看一个区域居民结构，你就什么都清晰了。

前滩一房对标老破小客群，你觉得会有潜力？

前滩三房、四房对标顶级中产客群，是上海改善主力，你觉得会有风险？

用这个方法选房，百试不爽。

前几天有客户到访，抱怨自己嘉定北的动迁房暴跌，190万跌到了130万不到，而且还卖不掉。

嘉定北的动迁房，地铁都没有，距离又很远，总价190万，对应着什么客群？

环沪啊。

这些人不买你动迁房，大概率就去买环沪。

环沪楼市最近暴跌，直接拖垮了江浙沪所有竞品楼盘。

还有环二常说的安亭，只有学区房稳得住，因为学区房是上海最后的底裤。

没有学区的房子，直接对标隔壁花桥，注定万年不涨。

花桥的新房、二手房供应汪洋大海一般，安亭还怎么涨？

与花桥比，安亭的唯一优势就是上海的教育，注重教育的家长会留在上海，买买学区。

不重视教育，买花桥呗。

环线已经把各个区域产品对标情况加入了咨询报告，有需要的朋友可以联系安琪预约。

是时候认真研究一下楼市了。

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编辑∣环线咨询